PERIZIA IMMOBILIARE

Perizia Immobiliare: cos’è e quando si fa

La perizia immobiliare è un’analisi che si effettua per stimare il valore commerciale di un immobile, cioè il suo possibile prezzo di mercato. Il risultato della perizia dipende da molti fattori, legati sia alle condizioni dell’immobile, sia alle condizioni urbanistiche e di mercato.

Determinare un calore realistico di un immobile non è un procedimento semplice, in quanto bisogna tenere in considerazione le caratteristiche dell’edificio, come le condizioni generali, la metratura, la qualità e l’efficienza degli impianti. 

Infatti, negli ultimi l’efficienza energetica è diventato un elemento di peso nella stima del valore di un immobile.

Inoltre, è necessario tenere in conto gli aspetti legati alla posizione geografica e urbanistica.

Vanno considerati anche aspetti di mercato immobiliare, confrontando un immobile con altri simili di cui si conosce il prezzo di vendita.

Anche la possibile rendita stimata di un immobile entra nell’equazione, cioè quanto può rendere l’immobile in termini di affitto.

La perizia immobiliare è richiesta in generale nei casi di compravendita di immobili, di passaggi ereditari, dispute legali o richieste di mutui/prestiti.

Perizia Immobiliare: cos’è

La perizia immobiliare è una stima, più accurata possibile, del valore di mercato di un immobile.

Viene effettuata da un professionista abilitato ed iscritto agli albi professionali (architetti, ingegneri, geometri), il quale tiene conto di una serie di elementi oggettivi e di mercato per ottenere una stima finale.

In concreto, il risultato della perizia immobiliare è una “relazione di perizia”, cioè un documento in cui si riassumo le informazioni raccolte ed i risultatiottenuti dalla perizia.

All’interno della relazione devono essere indicati i dati generali dell’immobile, le caratteristiche, l’ubicazione, la destinazione d’uso (residenziale, commerciale, industriale), ed una serie di allegati tecnico/grafici di cui parleremo più avanti.

Inoltre, nella relazione deve essere riportata una sintesi dell’analisi del mercato immobiliare svolta per determinare il valore dell’immobile.

La relazione deve essere firmata e timbrata dal professionista abilitato, in modo da avere valore legale.

Metodi per realizzare una perizia

Per la realizzare una perizia immobiliare devono seguire due fasi: la prima viene definita analisi indiretta, tramite, la seconda analisi diretta dell’immobile.

L’analisi indiretta viene realizzata tramite la raccolta di una serie di documenti ufficiali, come gli atti notarili di proprietà o provenienza dell’immobile, in cui sono indicati le date di realizzazione dell’immobile e l’ubicazione, le mappe urbane che permettono di definire il collocamento di mercato dell’immobile (zone centrali, periferiche, vicine a punti rilevanti) e le certificazioni catastali.

In questa prima fase di analisi si può definire l’immobile tramite le planimetrie ed i prospetti.

Fatto ciò, si passa all’analisi diretta, il cui primo passo è un sopralluogo dell’immobile, in modo da verificarne le condizioni, le caratteristiche, i volumi e la metratura.

L’analisi diretta può essere effettuata seguendo due metodi:

· Perizia con analisi sintetica;

· Perizia con analisi analitica.

L’analisi sintetica è il metodo più diffuso per realizzare una perizia immobiliare.

In questo metodo, dopo aver raccolto i dati dell’immobile, si confrontano con altri immobili simili di cui si conosce già il valore di mercato il prezzo di vendita.

Il confronto si effettua tramite dei parametri prestabiliti, come la superficie abitabile dell’immobile (espressa in metri quadri), il volume complessivo, la presenza di spazi esterni (giardini, terrazzi, terreni), la presenza di garage o box auto, il numero di stanze, il grado di efficienza energetica (APE).

Altri parametri da tenere in considerazione per il confronto sono di natura economica (mercato immobiliare), come la destinazione d’uso (residenziale, commercia) o la possibile rendita dell’immobile tramite affitto.

Il metodo di analisi analitica invece si sviluppa studiando le caratteristiche peculiari di un immobile, come ad esempio la qualità dei materiali di costruzione, le rifiniture, la presenza di elementi architettonici di pregio.

L’analisi analitica può tenere conto anche del grado tecnologico dell’edifico, cioè se sono presenti impianti di ultima generazione, sistemi per l’isolamento termico e per la gestione degli ambienti (Building Management).

In questo caso, l’analisi dell’efficienza energetica di un edificio può influire in modo significativo sul suo valore finale.

Ad oggi, esistono diversi software commerciali che permettono di effettuare delle analisi per la stima del valore di un immobile e guidano il professionista ad inserire tutti i dati necessari per ottenere il risultato.

Quado serve la perizia immobiliare

La perizia immobiliare è generalmente richiesta quando è necessario conoscere il valore di un immobile per motivi commerciali o burocratici. I casi più frequenti sono:

· Vendita o acquisto di un immobile: la perizia in questo caso permette al venditore di stabilire un prezzo realistico per l’immobile in vendita;

· Accordi legali o dispute: un edificio può essere al centro di dispute legali, come nel caso di divorzi, o di accordi prematrimoniali, in cui è importate stabile il valore dei beni immobiliari per poterli suddividere equamente tra le parti.

Anche nel caso di richieste di risarcimento o presenza di debiti, conoscenze il valore di un immobile permette di stabile la condizione economica delle parti in causa.

· Eredità e successione: nel caso di immobili in eredità, è comune richiedere una perizia immobiliare per stabile il valore complessivo dell’eredità ed evitare dispute tra le parti.

La perizia può essere necessaria ai fini che della tassazione;

· Richiesta di prestiti e mutui: nel caso di richiesta di finanziamenti bancari è necessario conoscere il valore di un immobile prima di approvare il prestito.

La relazione di perizia: cosa contiene

Abbiamo già definito che la perizia immobiliare ha come risultato una relazione, con valenza legale, che è un documento tecnico in cui vengono riassunti i processi svolti ed i risultati (cioè il valore stimato dell’immobile).

All’interno della relazione si trovano le seguenti informazione:

· Dati generali dell’immobile: proprietario, ubicazione, dati catastali;

· Dati utili alla stima: servizi presenti in zona, caratteristiche delle zone limitrofe, qualità delle infrastrutture e dei trasporti della zona (strade, autostrade, stazioni, aeroporti), presenza di zone di interesse turistico o commerciale (località turistica, centri di produzione, zone industriali, settore terziario);

· Qualità ambientale della zona: presenza di vegetazione (verde pubblico), vicinanza a parchi o boschi, vicinanza ad attività che producono inquinamento (rumore, emissioni di gas, odori);

· Caratteristiche dell’immobile: superficie, volumi, numero di stanze, spazi aperti, box auto etc.;

· Caratteristiche tecniche: materiali per la costruzione, elementi architettonici, efficienza energetica, consumi di energia, qualità degli impianti;

· Valutazione del mercato: si deve riportare l’analisi del mercato immobiliare della zona in cui è presente l’edificio;

· Possibili oneri e vincoli giuridici: ad esempio, per l’immobile di un condominio si devono riportare le spese condominiali. In alcuni casi un immobile può essere sottoposto a vincoli culturali o paesaggistici;

· Descrizione del metodo di stima utilizzato: nella relazione si deve riportare il metodo utilizzato per stimare il valore dell’immobile e ed i passaggi effettuati, sia a livello tecnico che di mercato.