BUILDINGS MANAGEMENT

Valorizzare un edificio con il Building Management

Il Building Management è un insieme di tecniche e di strategie impiegate per monitorare, controllare e ottimizzare le funzioni e gli spazi di un edificio.

I sistemi di Building Management possono essere integrati sia negli edifici residenziali, sia in quelli utilizzati per attività commerciali e produttive, e sono utili per gestire l’utilizzo dell’energia, dell’illuminazione, dei sistemi di sicurezza e per garantire la corretta manutenzione.

Il monitoraggio e l’ottimizzazione permettono di ottenere numerosi vantaggi nella gestione di un edificio, come l’aumento dell’efficienza energetica, il miglioramento della sicurezza per le persone, l’ottimizzazione degli interventi di manutenzione degli spazi e dei sistemi.

Il Building Management rappresenta la fase applicativa di un processo di studio delle caratteristiche di un edificio.

Nel caso dell’efficienza energetica, ad esempio, per adottare un sistema di Building Management è prima necessario individuare tutti i modi in cui l’energia viene utilizzata o sprecata nell’edifico, attraverso una diagnosi energetica.

Anche per intervenire nel campo della sicurezza è prima necessario individuare tutti i possibili rischi presenti per le persone in un edificio.

Il Building Management permette di valorizzare un edificio in cui si applica, in due modi.

In prima istanza, il sistema di monitoraggio e ottimizzazione installato in un edificio aumenta il suo valore intrinseco, in quanto un tale sistema è formato da una rete di sensori, di attuatori e di sistemi hardware e software per la comunicazione e l’elaborazione dei dati raccolti.

In secondo luogo, l’ottimizzazione dei consumi e della gestione della manutenzione permette di ridurre le spese per il consumo di energia e per gli interventi di riparazione dei sistemi.

Building Management: cos’è e come si applica

Il Building Management consiste nel monitoraggio e controllo delle funzioni di un edificio, con l’obiettivo di ottimizzare l’uso delle risorse, ridurre i costi e aumentare la sicurezza.

Nella pratica, un sistema di Building Management è composto da una serie di “reti” installate all’interno dell’edificio, che permettono di raccogliere dati, elaborarli e comunicarli in modo da perdere decisioni.

Com’è fatto un sistema di Building Management

Le reti di un sistema di Building Management sono composti da diversi elementi:

· Sensori e meter: i sensori ed i sistemi di misura permettono di raccogliere dati sui vari sistemi e sugli ambienti presenti in un edifico.

Permettono di misurare la temperatura di una stanza, l’energia consumata da un sistema, come il riscaldamento o l’illuminazione; oppure le condizioni di sicurezza, come la presenza di fumo o il danneggiamento dell’isolamento di un sistema elettrico. I sensori permettono anche di monitorare lo stato di deterioramento di un sistema;

· Sistemi di elaborazione: sono dei sistemi hardware e software che raccolgono i dati inviati dai sensori e li elaborano per proporre strategie o inviare comandi ai vari sistemi.

Ad esempio, un sistema di gestione del riscaldamento può decide quando avviare una pompa di calore, in base alle misure di temperatura, in modo da ottimizzare i consumi di energia.

In altri casi, il sistema di elaborazione può fornire una visione dello stato dell’edificio ad un operatore, che poi può decidere un piano di manutenzione;

· Sistemi di comunicazione: i sensori e tutti i componenti hardware devono essere collegati tra di loro tramite degli appositi sistemi di comunicazione che permettano lo scambio di dati e comandi.

Il sistema di comunicazione può essere dedicato al Building Management o può essere condiviso con altri sistemi. 

Se il Building Management comprende anche la gestione dei sistemi di sicurezza, il sistema di comunicazione deve essere affidabile in ogni situazione, e quindi deve essere progettato per funzionare anche in caso di guasto di un elemento (resilienza del sistema).

In quali campi si applica

Un sistema di Building management si può utilizzare per ottimizzare le funzioni e valorizzare un edificio. In particolare si può applicare per:

· Aumentare l’efficienza energetica: insieme alla diagnosi energetica, il Building Management permette di attuare un’ottimizzazione dell’utilizzo dell’energia in un edificio.

Le statistiche confermano che circa il 42% di tutta l’energia impiegata nel mondo è utilizzata negli edifici, ed inoltre circa il 50% dell’energia sprecata negli edifici è dovuta a sistemi di gestione inadeguati;

· Migliorare la sicurezza: il sistema di monitoraggio e controllo permette di individuare incendi, malfunzionamenti del sistema elettrico e possibili pericoli strutturali, come l’erosione di strutture.

Nel caso di edifici adibiti alla produzione industriale, un sistema di monitoraggio adeguato può anche proteggere da pericoli specifici dovuti all’attività svolta, come ad esempio la presenza di macchinari in movimento o di fonti calore per la lavorazione di materiali;

· Migliorare il confort delle persone: il sistema permette di adeguare le condizioni ambientali all’interno dell’edifico alle necessità delle persone.

È possibile regolare la luminosità in base alle ore del giorno, regolare la ventilazione ed i ricambi d’aria, la temperatura e l’umidità;

· Gestire al meglio la manutenzione: l’organizzazione della manutenzione di un edificio viene migliorata se si conosce lo stato di degrado dei sistemi e degli spazi.

Monitorando l’edificio si può determinare quando è necessario sostituire un componente, o ristrutturare uno spazio.

I vantaggi economici del Building Management

L’applicazione corretta del Building Management permette di ridurre i costi di gestione di un edificio, tramite la riduzione dei consumi di energia e la migliore gestione della manutenzione.

In particolare, gli interventi di manutenzione possono avere un impatto importante sui costi se non sono ben organizzati.

È chiaro quindi che l’istallazione di un sistema di gestione permette di valorizzare un edificio.

Inoltre, il sistema permette di rendere l’edificio più sostenibile grazie all’aumento dell’efficienza.

Ciò potrebbe aumentare la classe energetica di un edificio, definita nell’attestato di prestazione energetica (APE), o rendere l’immobile un edificio ad energia quasi-zero.

Caratteristiche tecniche

Un sistema di Building Management moderno deve aver una serie di caratteristiche tecniche, che lo rendono affidabile e versatile per diverse esigenze.

Il sistema deve avere:

· Una struttura sicura e affidabile: le reti che compongono il sistema non devono essere un pericolo per le persone o per gli altri sistemi dell’edificio;

· Un’architettura scalabile e aperta: deve essere possibile espandere il sistema di Building Management anche a nuove sezioni dell’edificio, nel caso di in cui nuovi ambienti siano coinvolti nelle attività svolte nell’immobile.

Inoltre, un’architettura aperta permette al sistema di essere compatibile e di comunicare facilmente con altri sistemi, anche esterni all’edificio, nel caso di necessità;

· Un’elevata adattabilità: il sistema deve poter essere adattato a diverse attività o condizioni abitative. In particolare, per edifici adibiti ad attività commerciali o industriali, l’adattabilità è fondamentale, poiché l’edificio potrebbe ospitare funzioni differenti nel corso del tempo o nel caso di cambio di proprietà.

Per quanto riguarda la durata di un sistema di Building Management, l’analisi si può dividere in due parti.

I componenti elettrici, come le linee fisiche di comunicazione, ed alcuni sensori elettromeccanici hanno una resistenza notevole e possono avere una vita utile di 20 o 30 anni, con la giusta progettazione.

Invece, i sensori elettronici ed i componenti hardware dei sistemi di elaborazione sono molto sensibili ed hanno una durata di vita minore. Infine, i software di elaborazione devono essere aggiornati o cambiati non regolarità.