VALUTAZIONI CESPITI

Valutazione cespiti: ecco come dare valore ai propri asset immobiliari

In ambito aziendale, si definiscono cespiti tutti quei beni materiali ed immateriali di proprietà di un’azienda.

Un cespite, per essere considerato tale, deve restare nella disponibilità aziendale per più di un anno.

I cespiti sono conosciuti anche come asset, utilizzando la terminologia inglese.

Sono molto importanti per un’azienda, sia dal punto di vista fiscale sia da quello amministrativo, e loro somma determina il valore economico complessivo di un’azienda.

Tra i cespiti più importanti per un’impresa ci sono quelli immobiliari, cioè edifici o terreni utilizzati per le attività commerciali o produttive dell’azienda.

Gli asset immobiliari possono andare incontro ad una significativa svalutazione nel corso degli anni, soprattutto se non vengono adeguatamente curati.

Quindi è importante rivolgersi a dei professionisti per valutare correttamente i propri cespiti immobiliari, predisporre piani di manutenzione continua e ottenere assistenza nel caso di compravendita del bene immobile.

Noi di Eviplan forniamo tutti gli strumenti per la cura e la gestione del valore dei tuoi asset immobiliari.

Cespiti: cosa sono

I cespiti indicano i beni materiali e immateriali propri di un’azienda, i quali anche se non producono direttamente entrate in denaro rappresentano comunque un valore per l’attività d’impresa.

Oltre ai beni immobiliari, come edifici e terreni, esistono molte tipologie di cespiti:

· Macchinari e impianti di produzione;

· Brevetti e know-how aziendale: rientrano nei cespiti immateriali;

· Automobili e mezzi di trasporto;

· Componenti informatici e sistemi di comunicazione: server, sistemi hardware e software;

· Risorse umane: anche le conoscenze specifiche, le attività di ricerca e sviluppo ed i singoli talenti possono rientrare negli asset di un’azienda.

I cespiti aziendali devono essere registrati in un apposito libro mastro, cioè un registro in cui tutti gli asset sono riportati per anno di acquisto.

Il registro deve contenere le seguenti informazioni su ogni cespite:

· anno di acquisizione;

· costo originario;

· casi di svalutazione o rivalutazione;

· piano di ammortamento.

Ogni cespite deve avere un piano di ammortamento che spieghi come viene distribuito il costo dell’asset nel corso degli anni ed il suo stato finanziario nel caso di vendita.

Il valore dei cespiti immobiliari

I cespiti possono avere una variazione di valore nel corso del tempo. Ciò è importante nel caso di compravendita degli asset o di valutazioni di mercato dell’azienda.

In particolare, i cespiti rappresentati da immobili come edifici e terreni possono subire oscillazioni di prezzo dovute a variazioni di mercato, al degrado delle strutture o all’incuria.

Per mantenere sotto controllo il valore di un asset immobiliario servono due azioni.

La prima è la valutazione iniziale del cespite, tramite una perizia immobiliare ed procedura di estimo. 

Questa fase è necessaria per attestare il valore di mercato dell’edificio o dell’immobile preso in considerazione.

La seconda fase consiste nelle azioni di salvaguardia e miglioramento delle prestazioni dell’immobile.

La salvaguardia si può effettuare tramite una strategia di manutenzione continua, cioè una manutenzione programmata attraverso dei piani di ispezione e di interventi periodici.

Le prestazioni dell’impianto possono essere invece migliorate tramite tecniche di progettazione dinamica, building managemt o l’installazione di impianti rinnovabili.

Ad esempio, attraverso la progettazione dinamica si possono individuare gli sprechi di energia di un edificio, e di conseguenza programmare interventi di miglioramento mirati e ad alto impatto.

Il building management invece permette di gestire in modo integrato gli impianti di un edificio, in modo da ottimizzare l’utilizzo delle risorse ed aumentare il comfort e la sicurezza delle persone. Infine, l’installazione di un sistema rinnovabile, come il fotovoltaico, può abbattere le spese energetiche di un edificio ed aumentare il suo valore complessivo.

La compravendita immobiliare

Tramite la compravendita di un immobile un’azienda può ricavare un bilancio finanziario positivo, cioè una plusvalenza, o un bilancio negativo, cioè una minusvalenza.

Il risultato dell’operazione dipende dal valore dell’immobile al momento della vendita e al processo di ammortamento dello stesso.

In generale, è utile avvalersi della consulenza di un professionista per valutare se la vendita di un immobile può essere conveniente per l’azienda.

Anche nel caso di acquisto di un edificio o di un terreno è bene valutare con un esperto tutte le implicazioni, considerando il valore dell’immobile e le sue prestazioni.